Perché rinnovare una centrale termica
Nei condomini biellesi costruiti tra gli anni '60 e '80 la centrale termica ha spesso una storia a strati: un vecchio generatore a gasolio convertito a metano, pompe a velocità fissa, tubazioni con l'isolamento rovinato, una regolazione affidata a un orologio e a un termostato. Funziona, ma consuma più del necessario e ogni guasto lascia al freddo tutto il palazzo.
Il rinnovo parte da una diagnosi: consumi delle ultime stagioni, potenza davvero necessaria, stato di tubazioni e canna fumaria, qualità dell'acqua, presenza della contabilizzazione. Capita spesso di scoprire che la potenza installata è molto superiore a quella che serve, soprattutto se nel frattempo sono stati cambiati i serramenti o è stato fatto il Cappotto termico.
Cosa c'è in una centrale moderna
Caldaie in cascata
Più moduli a condensazione al posto di un unico generatore grande. Si accendono secondo il carico, condensano di più e, se uno si ferma, gli altri continuano a scaldare.
Separazione idraulica
Un separatore o uno scambiatore a piastre divide il circuito dei generatori da quello dell'edificio. Con una rete vecchia e sporca protegge le caldaie nuove dai fanghi.
Pompe elettroniche
Circolatori a velocità variabile che adattano la portata alle valvole termostatiche degli appartamenti e consumano molta meno elettricità.
Pompe di calore
Unità aria-acqua sul tetto o in cortile che coprono la base del fabbisogno e preriscaldano l'acqua sanitaria, con le caldaie a integrare.
Trattamento dell'acqua
Filtrazione, defangatore, condizionamento chimico e, con acqua dura e grandi potenze, addolcimento, come prevedono le norme: vedi Lavaggio impianto.
Telecontrollo
Temperature, allarmi e consumi visibili da remoto: i guasti si vedono subito e la regolazione si corregge senza scendere in centrale.
Dal progetto al collaudo
Diagnosi e proposta
Sopralluogo in centrale, raccolta di consumi e documenti, proposta tecnica con le alternative e una stima dei risparmi da presentare in assemblea.
Progetto
Calcoli, schema idraulico, verifica di locale, aerazione e scarico fumi, pratiche di prevenzione incendi e sicurezza quando richieste. Oltre le soglie di legge il progetto è firmato da un professionista abilitato: ne parliamo nella pagina Progettazione termotecnica.
Delibera e programmazione
Con l'amministratore fissiamo i tempi per lavorare a impianto spento, tra metà aprile e metà ottobre, limitando le interruzioni dell'acqua calda centralizzata.
Lavori in centrale
Smontaggio dei vecchi generatori, nuovi collettori, generatori, pompe e dispositivi di sicurezza, isolamento delle tubazioni, adeguamento della canna fumaria.
Avviamento e taratura
Prima accensione, analisi dei fumi, taratura della curva climatica e della cascata, verifica delle temperature negli appartamenti più sfavoriti.
Documenti e consegna
Dichiarazione di conformità, libretto d'impianto, registrazione sul CIT e istruzioni per chi gestirà l'impianto.
Pompe di calore in condominio: la centrale ibrida
Sostituire in un colpo solo una centrale da 200 kW con pompe di calore è raramente possibile in un condominio non isolato: i radiatori chiedono acqua calda e lo spazio per le unità esterne è limitato. La strada più realistica è la centrale ibrida: una o più pompe di calore coprono la base e le mezze stagioni, le caldaie a condensazione i giorni più freddi.
Vanno verificati il peso sul tetto o sul terrazzo, il rumore verso le finestre, la potenza elettrica disponibile e il percorso delle tubazioni. Quando il condominio rifà facciate o copertura conviene progettare tutto insieme: è il tipo di lavoro in cui servono insieme impiantisti e impresa edile, come nei lavori sulle parti comuni.
Contabilizzazione, gestione e incentivi
Una centrale nuova rende al meglio se gli appartamenti regolano le proprie stanze con valvole termostatiche e pagano in base ai consumi: lo spieghiamo nella pagina Termoregolazione. La responsabilità della conduzione e della manutenzione resta all'amministratore, che può delegarla a un terzo responsabile come previsto dalle norme sugli impianti termici.
Dal 2025 le sole caldaie a gas non sono più agevolate, mentre pompe di calore e sistemi ibridi condominiali possono accedere all'ecobonus o al Conto Termico 3.0, aperto anche ai condomini. Per aziende, capannoni ed ex lanifici del distretto tessile vedi la pagina Impianti per aziende.
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