Lavori che riguardano tutti
Le parti comuni sono quelle indicate dall'articolo 1117 del Codice civile e dal regolamento: facciate, tetto, scale, androni, centrale termica, colonne di scarico, montanti, cortili. Quando invecchiano il problema non è solo tecnico. Bisogna presentare il lavoro in modo che tutti i condòmini lo capiscano, confrontare preventivi omogenei, farlo approvare e poi eseguirlo con persone che continuano a vivere nel palazzo.
Per l'amministratore la difficoltà è spesso il numero di ditte: l'impresa edile per le facciate, il termoidraulico per la centrale, un'altra ditta ancora per le colonne. IDNIS riunisce edilizia e impianti, e questo semplifica soprattutto i lavori in cui le due cose si intrecciano, come il rifacimento di colonne che attraversano gli alloggi o una centrale termica da riqualificare insieme all'isolamento dell'edificio.
Gli interventi più richiesti nelle parti comuni
Vani scala e androni
Ripristino degli intonaci, tinteggiatura, verniciatura di ringhiere e corrimano, illuminazione LED con sensori di presenza.
Facciate e balconi
Ripristino di frontalini e cornicioni, rifacimento delle facciate e, quando l'assemblea lo decide, cappotto termico.
Centrale termica
Sostituzione dei generatori, sistemi ibridi o in pompa di calore, pompe di circolazione elettroniche e regolazione climatica: vedi Centrali termiche.
Contabilizzazione
Valvole termostatiche e ripartitori per pagare il calore in base al consumo effettivo di ciascun alloggio.
Colonne e montanti
Rifacimento delle colonne di scarico e dei montanti dell'acqua, con accesso agli alloggi organizzato famiglia per famiglia.
Cortili e locali comuni
Locali caldaia, cantine, lavanderie condominiali e aree esterne: impermeabilizzazioni, scarichi, irrigazione delle aiuole.
Dal sopralluogo al collaudo, insieme all'amministratore
Sopralluogo con l'amministratore
Vediamo il problema e raccogliamo le segnalazioni dei condòmini e i documenti disponibili: libretto della centrale termica, vecchi progetti, verbali.
Preventivo per voci
Un preventivo diviso per lavorazioni e quantità, facile da confrontare con altri e da ripartire secondo le tabelle millesimali.
Assemblea e delibera
Se l'amministratore lo ritiene utile partecipiamo per spiegare il lavoro. Per la manutenzione straordinaria l'assemblea approva i lavori e costituisce il fondo speciale previsto dall'articolo 1135 del Codice civile.
Calendario e avvisi
Si concordano date, orari, aree di cantiere e accessi agli alloggi; gli avvisi ai condòmini escono con anticipo.
Sicurezza
Se in cantiere lavorano più imprese, il condominio come committente nomina il coordinatore per la sicurezza previsto dal D.Lgs. 81/2008.
Esecuzione e avanzamento
L'amministratore riceve aggiornamenti e stati di avanzamento lavori per gestire i pagamenti dal fondo.
Collaudo e documenti
Prove, dichiarazioni di conformità degli impianti, libretto della centrale aggiornato e documentazione utile alle detrazioni.
Centrale termica: il lavoro che si sente sulle bollette
Molti condomini biellesi hanno ancora la centrale termica originale, adattata negli anni: generatori sovradimensionati, pompe a velocità fissa, regolazione elementare. Riqualificarla significa scegliere il generatore giusto, che oggi può essere una caldaia a condensazione, un sistema ibrido o una pompa di calore se l'edificio è isolato, e farlo lavorare alla temperatura più bassa possibile grazie alla regolazione climatica.
Nei condomini con riscaldamento centralizzato la normativa nazionale ha reso obbligatori termoregolazione e contabilizzazione del calore nei singoli alloggi, salvo impossibilità tecnica o economica documentata. Dove i ripartitori sono già installati, una centrale efficiente e un impianto bilanciato rendono la ripartizione più equa. Approfondisci nella pagina Termoregolazione.
Colonne di scarico: un lavoro che entra nelle case
Nei condomini degli anni '60 e '70 le colonne di scarico sono spesso in ghisa o in fibrocemento e, dopo decenni, si incrostano, perdono ai giunti e trasmettono rumore. Il rifacimento coinvolge ogni alloggio attraversato: si aprono cavedi o pareti, si sostituiscono i tratti, si ricollegano gli scarichi di bagni e cucine e si richiude, ripristinando piastrelle e intonaci.
È un lavoro che riesce bene solo con un calendario preciso, alloggio per alloggio, e con un'unica ditta capace di fare sia l'impianto sia i ripristini murari. Se le vecchie colonne sono in fibrocemento, la rimozione spetta a una ditta specializzata in bonifica dell'amianto prima di qualunque altra lavorazione. I dettagli tecnici sono nella pagina Scarichi e colonne.
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