La pratica la decide il tipo di lavoro
Il riferimento è il Testo unico dell'edilizia, il DPR 380/2001, consultabile sulla Gazzetta Ufficiale. Gli interventi sono divisi in quattro regimi: edilizia libera, senza alcun titolo; CILA, la comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico; SCIA, la segnalazione certificata di inizio attività; permesso di costruire, per le trasformazioni più rilevanti. Non decidono il costo del lavoro né la sua durata: decide che cosa tocchi dell'edificio.
La CILA è il regime "residuale": serve per tutto ciò che non è edilizia libera, SCIA o permesso di costruire, e in pratica copre gran parte delle ristrutturazioni interne che non toccano le strutture. La firma un tecnico abilitato, geometra, architetto o ingegnere, che assevera la conformità dei lavori, e si presenta allo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune prima di iniziare.
Anche quando non serve alcun titolo restano da rispettare il regolamento edilizio e il piano regolatore del Comune, le norme regionali (in Piemonte la L.R. 19/1999 e la L.R. 9/2025), le norme antisismiche, i vincoli paesaggistici e culturali del D.Lgs. 42/2004, le distanze e il regolamento di condominio.
I quattro regimi in sintesi
| Regime | Quando si usa | Norma |
|---|---|---|
| Edilizia libera | Manutenzione ordinaria: tinteggiature, rifacimento di intonaci e pavimenti interni, sostituzione di sanitari, riparazione o sostituzione di parti degli impianti. Inoltre pompe di calore, servoscala senza ascensori esterni, VEPA, tende, pergotende e tende bioclimatiche | Art. 6 DPR 380/2001; Glossario unico del 2018 |
| CILA | Manutenzione straordinaria leggera, che non tocca le strutture: tramezzi non portanti, porte interne, bagno con nuova disposizione | Art. 6-bis DPR 380/2001 |
| SCIA | Manutenzione straordinaria sulle parti strutturali, restauro e risanamento conservativo strutturale, ristrutturazioni leggere | Art. 22 DPR 380/2001 |
| Permesso di costruire | Nuove costruzioni, ristrutturazioni urbanistiche e ristrutturazioni pesanti previste dalla norma, alcune delle quali ammettono la SCIA alternativa | Art. 10 DPR 380/2001 |
Il Glossario unico dell'edilizia libera (DM 2 marzo 2018) elenca le opere in modo non esaustivo.
Esempi di lavori comuni in casa
Indicazioni di massima per un immobile senza vincoli particolari. Il regolamento del tuo Comune e lo stato dell'immobile possono cambiare la risposta: la conferma la dà il tecnico.
| Lavoro | Pratica di solito richiesta | Da sapere |
|---|---|---|
| Tinteggiare pareti e soffitti interni | Edilizia libera | Se è l'unico lavoro, sulla singola abitazione non dà diritto al bonus |
| Rifare pavimenti e rivestimenti interni | Edilizia libera | Vedi Pavimenti e rivestimenti |
| Sostituire sanitari e rubinetteria | Edilizia libera | Senza spostare scarichi né pareti |
| Rifare il bagno cambiando disposizione e impianti | CILA | Vedi Bagno |
| Spostare o demolire un tramezzo non portante | CILA | Il tecnico verifica prima che il muro non sia portante |
| Aprire un varco in un muro portante | SCIA | Servono calcoli e progetto strutturale |
| Sostituire la caldaia | Edilizia libera | Servono dichiarazione di conformità, libretto e aggiornamento del CIT |
| Installare o sostituire una pompa di calore | Attività libera con comunicazione (D.Lgs. 190/2024) | In area vincolata serve un'autorizzazione paesaggistica semplificata o la PAS |
| Cambiare i serramenti con altri simili | Di solito edilizia libera | Se cambi forma, colore o materiale in facciata, o sei in zona vincolata, verifica con il Comune |
| Cappotto termico sulle facciate | Di solito CILA, secondo il regolamento comunale | In area vincolata anche autorizzazione paesaggistica |
| Pergotenda o tenda bioclimatica a lamelle mobili | Edilizia libera | Senza creare spazi chiusi stabili; limiti fissati dalla Regione |
| Servoscala interno | Edilizia libera | Se non crea ascensori esterni e non altera la sagoma |
La CILA in pratica, e cosa costa dimenticarla
Con la CILA i lavori possono iniziare dal giorno della presentazione: non c'è da attendere un'autorizzazione. Il tecnico descrive l'intervento, allega gli elaborati richiesti e assevera che le opere rispettano le norme. Alla fine dei lavori, se è cambiata la planimetria, di solito si aggiorna anche il catasto.
La CILA non presentata costa 1.000 € di sanzione. Se la presenti spontaneamente quando i lavori sono ancora in corso, la sanzione si riduce di due terzi, a circa 333 € (art. 6-bis, comma 5). Il danno maggiore, però, è spesso un altro: senza il titolo edilizio richiesto, la detrazione per i lavori è a rischio.
Pompe di calore: attività libera, con qualche attenzione
Secondo le indicazioni disponibili a ottobre 2026, il Testo unico sulle fonti rinnovabili (D.Lgs. 190/2024) considera attività libera l'installazione e la sostituzione di pompe di calore per riscaldamento, raffrescamento e acqua calda negli edifici, con un modulo di comunicazione. Il vecchio riferimento ai 12 kW dell'art. 6 del DPR 380/2001 è superato.
Restano alcune verifiche. In aree vincolate, come beni culturali, parchi, siti Natura 2000 o zone con vincolo paesaggistico, serve un'autorizzazione paesaggistica semplificata o la procedura abilitativa semplificata (PAS). L'unità esterna va collocata rispettando regolamento condominiale e distanze. E come per ogni impianto termico servono dichiarazione di conformità, libretto e registrazione al CIT. Ne parliamo nelle pagine Pompe di calore e Climatizzatori.
Le novità del Salva-casa
Il DL 69/2024, convertito nella L. 105/2024, ha cambiato alcune regole utili a chi ristruttura o compra casa.
- Più edilizia libera. VEPA, cioè vetrate panoramiche amovibili, su balconi, logge e ora anche porticati non su suolo pubblico; tende, pergotende e tende bioclimatiche con teli o lamelle mobili. Le Regioni le hanno recepite con differenze, per esempio sui limiti di superficie.
- Tolleranze costruttive. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, piccole differenze rispetto al progetto approvato non sono violazioni edilizie: 2% oltre 500 m², 3% tra 300 e 500 m², 4% tra 100 e 300 m², 5% sotto 100 m², 6% sotto 60 m².
- Stato legittimo più semplice. Per dimostrarlo basta l'ultimo titolo che ha riguardato l'intero immobile, oppure documenti probanti.
- Cambio di destinazione d'uso. Più semplice, alle condizioni fissate da Regioni e Comuni.
- Sanatoria delle parziali difformità. Con il nuovo art. 36-bis la doppia conformità richiesta è meno rigida.
- In Piemonte. La L.R. 9/2025 ha delegato ai Comuni il parere paesaggistico per la sanatoria dell'art. 36-bis e ha ridefinito le variazioni essenziali.
Come ci organizziamo in un cantiere a Biella
La pratica la firma un tecnico abilitato; noi coordiniamo il cantiere in modo che tempi, lavori e documenti coincidano.
Sopralluogo
Vediamo l'immobile e descriviamo per iscritto i lavori, ambiente per ambiente.
Verifica dello stato legittimo
Il tecnico confronta lo stato di fatto con l'ultimo titolo edilizio. Nelle case in pietra delle valli e negli edifici con modifiche mai registrate è il passaggio più delicato, e lo è anche prima di un acquisto: vedi Comprare casa da ristrutturare.
Scelta e deposito della pratica
Edilizia libera, CILA o SCIA: la pratica si presenta prima dell'inizio dei lavori.
Lavori e varianti
Se in corso d'opera cambia qualcosa, il tecnico valuta se serve una variante.
Fine lavori e documenti
Comunicazione di fine lavori, eventuale aggiornamento catastale e dichiarazioni di conformità degli impianti.
Cosa sta cambiando
Il 24 febbraio 2026 è stato autorizzato alla presentazione alle Camere il disegno di legge delega per il nuovo Codice dell'edilizia e delle costruzioni. Non è ancora legge: fino alla sua approvazione e ai decreti attuativi resta in vigore il DPR 380/2001 e le indicazioni di questa guida restano valide. La aggiorneremo quando il nuovo codice entrerà in vigore.
Per una visione d'insieme dei lavori in un alloggio c'è la pagina Appartamenti; per le facciate, dove contano anche i colori ammessi dal Comune, la pagina Esterni e facciate.
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